STORE Capital Stock: Ein Gütesiegel von Berkshire Hathaway (NYSE:STOR)

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Dieser Artikel wurde gemeinsam mit Nicholas Ward produziert.

Jahrelang,STORE Capital(NYSE:STOR) hat im Vergleich zu seinen Mitbewerbern im Triple-Net-Lease-REIT-Bereich erstklassige Ergebnisse erzielt.

Allerdings haben wir in den 12 bis 18 Monaten erlebt, dass sich die Lage verschlechtert hat.

Rückblickend sehen wir, dass die Aktienkursentwicklung von STOR in den letzten zwölf Monaten bei -13,28 % liegt.

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Diese Leistung fällt in einen Zeitraum, in dem der S&P 500 um 9,25 % gestiegen ist. Der Vanguard Real Estate ETF (VNQ) hat im letzten Jahr mit einem Plus von 11,80 % eine sogar bessere Performance als der breitere Markt erzielt. Und wenn wir uns speziell die Nettomietflächen ansehen, sehen wir, dass die Leistung von STOR hinter allen Blue-Chip-Konkurrenten zurückbleibt.

Beispielsweise ist Netstreit (NTST) in den letzten zwölf Monaten um 16,75 % gestiegen. Die Aktien von Realty Income (O) sind um 8,84 % gestiegen. Die Aktien von WP Carey (WPC) sind um 5,51 % gestiegen. Die Aktien von Agree Realty (ADC) sind gefallen, allerdings nur um 1,78 %. Und National Retail Properties (NNN), das operativ wahrscheinlich am ehesten mit STOR vergleichbar ist (aufgrund seines gemeinsamen Fokus auf das mittlere Marktsegment), ist um 7,92 % gesunken.

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Wie Sie sehen, ist die Leistung von STOR die schlechteste von allen.

Ein Teil der pessimistischen Stimmung rund um diese Aktie ist darauf zurückzuführen, dass bei STOR in dieser Zeit ein Führungswechsel stattgefunden hat, bei dem der gefeierte CEO Christopher Volk aus dem Unternehmen (als Vorsitzender) entlassen wurde und nun von der derzeitigen CEO Mary Fedewa geleitet wird .

Wenn wir über Aktien sprechen, sagen wir oft, dass eine langfristige Investition eine Partnerschaft mit dem Management ist. Sie sind die Personen, die Entscheidungen treffen und die Fäden in der Hand halten, die im Hinblick auf grundlegendes Wachstum letztendlich zu Erfolg oder Misserfolg führen. Und obwohl wir Fedewas Talente als Portfolio-Aggregatorin (ehemals CIO) anerkennen, haben wir ihre Führungsqualitäten in Frage gestellt.

Tatsache ist, dass Fedewa unbewiesen ist und da Volk aus dem Unternehmen gedrängt wurde, wollten wir Klarheit über die neue Ausrichtung von STOR.

Wenn man sich die Q4-Ergebnisse von STOR ansieht, scheint es, dass G&A-Einsparungen durch den Managementwechsel zum jüngsten AFFO-Anstieg von STOR beigetragen haben; Allerdings freuen wir uns zwar darüber, dass AFFO aufgrund niedrigerer Kosten um ein paar Cent pro Aktie steigt, glauben aber auch, dass es schwierig ist, das Wissen und die Erfahrung, die jemand wie Volk mitgebracht hat, zu bewerten oder zu bewerten.

Nur die Zeit wird zeigen, wie gut das Unternehmen ohne ihn abschneidet.

Es braucht Zeit, Erfahrungen zu sammeln; Es braucht Zeit, um das Vertrauen der Anleger zu gewinnen. Und deshalb wollte ich ihr Zeit geben, uns zu zeigen, wohin sie dieses Unternehmen führen will, jetzt, wo sie die Zügel in der Hand hat.

Diese Woche veröffentlichte STOR seine Ergebnisse für das vierte Quartal und das Gesamtjahr 2021. Diese Daten sollten Aufschluss über die Leistung des Unternehmens, die Aussichten des Managements und möglicherweise sogar darüber geben, ob die Schwäche, die die STOR-Aktien in letzter Zeit geplagt hat, irrational oder gerechtfertigt war oder nicht.

Werfen wir also einen Blick auf die Ergebnisse und sehen, ob es für uns an der Zeit ist, STOR aus der Strafbank zu nehmen und unsere Bewertung von „Halten“ auf „Kaufen“ zu erhöhen.

Lassen Sie uns zuallererst die Dividendensicherheit und die Wachstumskennzahlen von STOR hervorheben, denn ehrlich gesagt hat sich dieses Unternehmen hier in der Vergangenheit hervorgetan.

STORs Investorenpräsentation für das 4. Quartal 2021

Nein, STOR hat nicht die längste Dividendenerhöhungsserie im REIT-Bereich. Es ist kein Dividendenaristokrat. Die jährliche Dividendenerhöhungsserie von STORE Capital dauert nur sieben Jahre.

Das liegt allerdings am relativ jungen Alter dieses Unternehmens.

STOR hat seine Dividende seit seiner Gründung jedes Jahr erhöht, und wie Sie in der Grafik oben sehen können, verzeichnete STOR in den letzten Jahren einige der besten Dividendensteigerungen im Nettomietbereich.

Darüber hinaus bleibt die AFFO-Ausschüttungsquote der Aktie auch nach all dem eine der niedrigsten in ihrer Klasse, was auf ein hohes Maß an Dividendensicherheit und anhaltende zukunftsorientierte Wachstumsaussichten hindeutet.

Ist es STOR jedoch gelungen, ein erstklassiges Dividendenwachstum zu erzielen und gleichzeitig eine so niedrige Ausschüttungsquote aufrechtzuerhalten?

Nun, die Antwort ist klar: steigende Fundamentaldaten.

Aufgrund seiner Fokussierung auf den Mittelstand hat STOR schon immer einige der attraktivsten Kapitalisierungsraten und damit einige der stärksten Cashflows der Branche generiert.

Und wenn Sie sich die Grafik unten aus dem Q4-Bericht des Unternehmens ansehen, werden Sie sehen, dass die Geschäftstätigkeit und der Portfolioaufbau dieses Unternehmens nach wie vor sehr attraktiv sind.

STORs Investorenpräsentation für das 4. Quartal 2021

Wir möchten jedoch darauf hinweisen, dass es neben allen Vorteilen dieser Strategie auch Nachteile gibt.

Während der mittlere Markt und der experimentelle Einzelhandel von STOR es dem Unternehmen ermöglicht haben, in Bullenmärkten solide Renditen zu erzielen, hatte dieses Unternehmen während der Pandemie – im Vergleich zu vielen seiner Mitbewerber – Probleme und verzeichnete im Jahr 2020 ein AFFO-Wachstum von -8 %. Die Mieteinnahmen von STOR litten darunter, und das sahen wir Das Unternehmen hat einige mieterbezogene Probleme im Zusammenhang mit Insolvenzen in seinem Portfolio.

Anleger können solche Risiken vermeiden, indem sie ihre Aufmerksamkeit (und ihre Investitionsgelder) auf Aktien richten, die stärker auf Mieter mit Investment-Grade-Rating ausgerichtet sind und eine defensivere Branchenallokation aufweisen.

Wie wir jedoch in der Vergangenheit gesehen haben, funktioniert die Strategie von STOR bei sonnigem Himmel recht gut. Und solange das neue Managementteam des Unternehmens die Dynamik, die die alte Führung hervorgebracht hat, fortsetzen kann, wären wir nicht überrascht, wenn STOR von seiner jüngsten schwachen Leistung wieder auf die Beine kommen würde.

Zum 31.12.2021 bestand das Portfolio von STOR aus 2866 Immobilien mit 556 Mietern in 49 verschiedenen Bundesstaaten. Der Wert des Portfolios betrug Ende 2021 10,7 Milliarden US-Dollar.

Die Belegungsquote von STOR belief sich Ende 2021 auf insgesamt 99,5 % und das Management stellte fest, dass die Grundmiete des Portfolios insgesamt 851 Millionen US-Dollar betrug und die durchschnittliche unkündbare Restlaufzeit der Mietverträge für diese Immobilien 13,4 Jahre betrug, wobei nur 4,9 % der Mietverträge von STOR in diesem Zeitraum auslaufen sollten die nächsten 5 Jahre.

STORs Investorenpräsentation für das 4. Quartal 2021

Bei der Erörterung der Prognosen für 2022 behielt das Management von STOR seine zuvor abgegebene Akquisitionsprognose für 2022 bei und forderte Akquisitionen in Höhe von 1,1 bis 1,3 Milliarden US-Dollar (abzüglich Immobilienverkäufen).

Mit anderen Worten: Wie so viele andere REITs, die wir beobachten, scheint es, dass STOR versucht, bei der Überwindung der Pandemie (und während die Zinssätze niedrig bleiben) bei Kapitalinvestitionen sehr aggressiv zu bleiben.

STOR verfügt im Hinblick auf die Mietertypen, auf die es sich konzentriert, über eine ziemlich einzigartige Vermögensallokationsstrategie. Wenn Sie sich die Top-Mieterbasis ansehen, werden Sie feststellen, dass sich die Zuteilung von STOR für Bereiche wie Restaurants mit umfassendem Serviceangebot und Frühpädagogik von vielen anderen Net-Lease-Mitbewerbern unterscheidet, die sich lieber auf Dinge wie Convenience-Stores und Drogerien konzentrieren.

STOR Q4-21 Investorenpräsentation

Diese Strategie der Konzentration auf Mieter mit höherem Risiko verschafft STOR auch Verhandlungsmacht, was zu höheren Cap-Raten führt.

Anleger müssen sich der potenziellen Risiken bewusst sein, die ein stärker erlebnisorientierter Einzelhandel mit sich bringt, insbesondere während der Pandemie (obwohl es den Anschein hat, dass wir uns in den späteren Phasen der COVID-19-Pandemie befinden, sind wir noch nicht ganz über dem Berg; und die Verbrauchergewohnheiten haben sich während der Corona-Krise verändert, und es ist nicht abzusehen, ob Theater und Fitnessstudios wieder zu ihrem früheren Glanz zurückkehren werden.

STOR Q4-21 Investorenpräsentation

Obwohl wir die mit der Strategie von STOR verbundenen Risiken anerkennen, ist es eine Tatsache, dass sie sich jetzt für das Unternehmen auszahlen, das gerade Ergebnisse für das vierte Quartal veröffentlicht hat, die sowohl beim Umsatz als auch beim Gewinn die Schätzungen der Analysten übertrafen.

Das Unternehmen erzielte einen Umsatz von 209,2 Millionen US-Dollar, ein Plus von 21 % im Jahresvergleich.

Der AFFO von STOR belief sich auf 0,56 US-Dollar/Aktie, ein Plus von 27,3 % im Jahresvergleich im Vergleich zum AFFO-Gesamtwert von 0,44 US-Dollar/Aktie im vierten Quartal des Vorjahres.

Im vierten Quartal investierte STOR 486,2 Millionen US-Dollar in 100 Immobilien. Das Management gab an, dass der gewichtete anfängliche Kapitalisierungssatz für diese Investitionen 7,2 % betrug. In seinem Q4-Bericht sagte das Unternehmen:

Der AFFO für die drei Monate und das Jahr bis zum 31. Dezember 2021 stieg hauptsächlich aufgrund der zusätzlichen Nettomieteinnahmen und Zinserträge, die durch das Wachstum des Immobilieninvestitionsportfolios des Unternehmens generiert wurden.

Im Gesamtjahr 2021 belief sich der Umsatz von STOR auf 782,7 Millionen US-Dollar, ein Plus von 12,7 % im Vergleich zum Gesamtumsatz von 694,3 Millionen US-Dollar im Jahr 2020.

Der AFFO/Aktie von STOR belief sich auf insgesamt 2,05 US-Dollar/Aktie, was einem Anstieg von 12 % im Vergleich zum Gesamtjahres-AFFO/Aktie von 1,83 US-Dollar im Jahr 2020 entspricht.

Im Jahr 2021 investierte STOR etwa 1,5 Milliarden US-Dollar in 336 Immobilien mit einer gewichteten Anfangskapitalisierungsrate von 7,5 %. Während des Q4-Berichts sagte Mary Fedewa, CEO von STOR:

Die Dynamik unseres Geschäfts nahm im Laufe des Jahres 2021 weiter zu und wir schlossen das Jahr mit einem sehr starken vierten Quartal ab und erzielten einen AFFO pro Aktie von 0,56 US-Dollar, den höchsten Wert in unserer Geschichte.

Für das ganze Jahr,Wir haben ein AFFO-Wachstum von 12 % pro Aktie erzielt, welchehat unsere Prognose übertroffen,erhöhte unsere Dividende um 6,9 %und erwarb Profit-Center-Immobilien im Wert von 1,5 Milliarden US-Dollar bei einer durchschnittlichen Kapitalisierungsrate von 7,5 %.

Alles in allem waren das solide Ergebnisse. Und mit Blick auf die Zukunft scheint STOR hinsichtlich seiner Aussichten weiterhin recht optimistisch zu sein, wobei Fedewa die angehobene AFFO-Prognose für 2022 hervorhebt und sagt:

Unsere Kunden sehen die Wachstumsaussichten immer optimistischer und wenden sich wegen unserer maßgeschneiderten Finanzierungslösungen an STORE, um ihnen bei der Erschließung neuer Möglichkeiten zu helfen.

Mit einer robusten und vielfältigen Pipeline von mehr als 13 Milliarden US-Dollar, einer differenzierten Plattform und einer gut kapitalisierten Bilanz mit flexiblen Finanzierungsoptionen sind wir gut positioniert, um im Jahr 2022 attraktive Spreads und ein starkes AFFO-Wachstum zu erzielen. Dies spiegelt unsere Zuversicht wider:Wir erhöhen unsere AFFO-Prognose pro Aktie für 2022 auf eine Spanne von 2,18 bis 2,22 US-Dollar.

Zu dieser AFFO-Leitlinie sagte STOR:

Diese AFFO-Prognose pro Aktie entspricht einem erwarteten Nettoeinkommen, ohne Gewinne oder Verluste aus Immobilienverkäufen, von 1,02 bis 1,05 US-Dollar pro Aktie, plus 1,06 bis 1,07 US-Dollar pro Aktie der erwarteten Immobilienabschreibung und -amortisation, plus etwa 0,10 US-Dollar pro Aktie im Zusammenhang mit nicht zahlungswirksamen Posten . Der AFFO pro Aktie hängt vom Zeitpunkt und Umfang der Immobilienerwerbe, Immobilienverkäufe und Kapitalmarktaktivitäten im Laufe des Jahres sowie von der Spanne ab, die zwischen den Leasingraten für neue Akquisitionen und den Zinssätzen für Kredite zur Finanzierung dieser Akquisitionen erzielt wird .

Im vierten Quartal 21 gab STOR 4,8 Millionen Aktien (146 Millionen US-Dollar/31,10 US-Dollar pro Aktie) an seinem Geldautomaten im Quartal aus (25,7 Millionen Aktien oder 686 Millionen US-Dollar im Jahr 2020) und verfügt derzeit über 166 Millionen US-Dollar an Barmitteln, wobei 600 Millionen US-Dollar an seinem nicht in Anspruch genommenen LOC verfügbar sind Das Verhältnis Nettoverschuldung zu bereinigtem EBITDA liegt bei 5,6x (5,4x im 3. Quartal).

Durch die Kombination aus dem soliden Wachstum von STOR im Jahr 2021, der positiven Prognose für 2022 und den aktuellen Aktienkursproblemen der Aktie ist die Bewertung von STOR auf ein Niveau gesunken, das deutlich unter den längerfristigen historischen Durchschnittswerten des Unternehmens liegt.

SCHNELLE Diagramme

Das aktuelle kombinierte P/AFFO-Vielfache von STOR beträgt 14,67x. Und auf Terminbasis sind die Aktien viel günstiger und werden nur zum 13,5-fachen des Mittelwerts der jüngsten AFFO-Prognose des Managements für 2022 gehandelt.

Mitte 2021 wurden die STOR-Aktien mit einem 19-fachen Vielfachen gehandelt, was zeigt, wie schnell sich die Stimmung in den letzten Monaten verändert hat. Doch wenn man sich die zukunftsgerichteten Wachstumsaussichten von STOR ansieht, scheint es, dass dieser negative Ausblick des Marktes irrational ist.

iREIT

Die zukunftsorientierten AFFO-Wachstumsaussichten von STOR sind viel höher als die von National Retail Properties, das eine ähnliche Betriebsstruktur und Portfolioentwicklungsprioritäten aufweist.

NNN wird voraussichtlich nur ein AFFO-Wachstum von 1 % im Jahr 2022, 3 % im Jahr 2023 und 3 % im Jahr 2024 verzeichnen. Und dennoch wird STOR mit einem fast exakten Forward-P/AFFO-Vielfachen von 13,5x für 2022 gehandelt.

Die AFFO-Wachstumsaussichten von STOR entsprechen im Wesentlichen den Konsens-Wachstumsraten für 2022 und 2023, die derzeit auf Namen wie Realty Income oder Agree Realty angewendet werden (im Jahr 2022 wird erwartet, dass O sein Endergebnis um 9–10 % steigern wird, und ADC wird erwartet). ein AFFO-Wachstum von ca. 8 % verzeichnen.

Ja, alle diese Unternehmen haben höhere Qualitätswerte als STOR … Der iREIT-IQ-Wert von STOR liegt bei 92/100, verglichen mit 96 von ADC, 96 von NNN und 98 von O … Wenn man sich jedoch den relativen Vergleich zwischen Bewertung und Wachstum ansieht, scheint dies bei STOR der Fall zu sein attraktiver sein.

Wie Sie in der folgenden Grafik sehen können, führen das Wachstum von STOR, seine Dividendenrendite von 5,06 % und das Potenzial für eine Mehrfachausweitung durch Mean Reversion zurück auf den historischen Durchschnitt von 16,25 zu zukunftsgerichteten jährlichen Gesamtrenditeaussichten von über 26,5 % auf kurze Sicht -Begriff.

SCHNELLE Diagramme

Und auch wenn es länger dauern wird, bis sich der Multiple von STOR wieder dem historischen Durchschnitt annähert, erwarten Anleger, die zu den heutigen Aktienkursen kaufen, immer noch zweistellige jährliche Renditen im zweistelligen Bereich.

Mit Blick auf die Zukunft kommen wir unter Verwendung aktueller Analystenschätzungen für die Dividendenausschüttung von AFFO und STOR im Jahr 2023 zu einer jährlichen Gesamtrenditeprognose von 17,7 %.

Die Bullen-/Bären-Debatte bei diesem Namen und seiner relativ niedrigen Bewertung wird sich immer um die Qualität seiner Mieter und die Risiken drehen, die mit der einzigartigen Fokussierung des Managements auf das mittlere Marktsegment verbunden sind.

Aber wie oben gezeigt, kann jeder positive Stimmungsumschwung dazu führen, dass Anleger ausgehend von diesen niedrigen Niveaus sehr gute Gesamtrenditen erzielen.

Obwohl wir seit Volk's Weggang (als Vorsitzender) unentschlossen sind (Neutral/Halten), erhöhen wir unsere Empfehlung auf „Kaufen“.

iREIT

Denken Sie daran, dass ich im Mai 2017 einen Artikel mit dem Titel „In diesem STORE steckt mehr drin, als Sie denken“ geschrieben habe. In diesem Artikel habe ich auf die Billigkeit von STOR aufmerksam gemacht und auf dem Upgrade von „KAUFEN“ auf „STARKER KAUF“ bestanden.

Vielleicht Ironie oder vielleicht auch nicht, der legendäre Value-Investor Warren Buffet gab STOR weniger als 60 Tage nach meiner Hochstufung auf STRONG BUY einen Daumen nach oben. Am 26. Juni 2017 investierte Berkshire Hathaway (BRK.A) (BRK.B) 377 Millionen US-Dollar (um 9,8 % Eigentümer von Store zu werden).

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Wie Sie oben sehen können, sind die STOR-Aktien seit dem Buffett-Kauf um +45,2 % gegenüber +78,7 % für (SPY) und +21,3 % für (O) gestiegen.

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Bemerkenswert ist, dass STOR seit dem Kauf von Buffett seine engsten Mitbewerber übertroffen hat. (EPR) beträgt -33,4 %, (NNN) beträgt +7,9 %, (SRC) beträgt +32,5 % und STOR beträgt +45,25 %.

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STOR hat neue Konkurrenten gesehen, darunter VICI Properties (VICI) und Gaming & Leisure (GLPI) – beides Gaming-REITs – sowie Essential Properties (EPRT).

Obwohl STOR noch nicht in den Gaming-Sektor eingestiegen ist, fragen wir uns, ob das Unternehmen den gleichen Weg wie Realty Income einschlagen wird, das kürzlich seine erste Gaming-Übernahme bekannt gab.

Dies wird sicherlich eine der vielen Fragen sein, die ich ihr stellen werde, wenn wir einen Ground Up-Podcast planen können (für iREIT on Alpha-Mitglieder).

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Dieser Artikel wurde geschrieben von

Brad Thomas ist CEO von Wide Moat Research („WMR“), einem auf Abonnements basierenden Herausgeber von Finanzinformationen, der über 100.000 Anleger auf der ganzen Welt betreut. WMR verfügt über ein Team erfahrener, multidisziplinärer Analysten, die alle Dividendenkategorien abdecken, einschließlich REITs, MLPs, BDCs und traditionelle C-Corps.

Zu den WMR-Marken gehören: (1) iREIT on Alpha (Seeking Alpha) und (2) The Dividend Kings (Seeking Alpha) und (3) Wide Moat Research. Er ist außerdem Herausgeber von The Forbes Real Estate Investor.

Thomas wurde auch in Barron's, Forbes Magazine, Kiplinger's, US News & World Report, Money, NPR, Institutional Investor, GlobeStreet, CNN, Newsmax und Fox vorgestellt.

Er ist der führende beitragende Analyst bei Seeking Alpha in den Jahren 2014, 2015, 2016, 2017, 2018, 2019, 2020, 2021 und 2022 (basierend auf Seitenaufrufen) und hat über 108.000 Follower (bei Seeking Alpha). Thomas ist außerdem Autor von The Intelligent REIT Investor Guide (Wiley) und schreibt ein neues Buch, REITs For Dummies.

Offenlegung des Analysten: Ich/wir haben eine vorteilhafte Long-Position in den Aktien von STOR, O, WPC, VICI, GLPI, NNN, ADC, PINE, SRC, GTY, entweder durch Aktienbesitz, Optionen oder andere Derivate. Ich habe diesen Artikel selbst geschrieben und er drückt meine eigene Meinung aus. Ich erhalte dafür keine Vergütung (außer von Seeking Alpha). Ich stehe in keiner Geschäftsbeziehung zu einem Unternehmen, dessen Aktien in diesem Artikel erwähnt werden. Brad Thomas ist ein Wall-Street-Autor, was bedeutet, dass er mit seinen Vorhersagen oder Empfehlungen nicht immer Recht hat. Da dies auch auf seine Grammatik zutrifft, entschuldigen Sie bitte etwaige Tippfehler. Außerdem ist dieser Artikel kostenlos: Er wird nur geschrieben und verteilt, um die Recherche zu unterstützen und gleichzeitig ein Forum für das Denken auf zweiter Ebene zu bieten.

Ich suche Alphas Offenlegung: Die Wertentwicklung in der Vergangenheit ist keine Garantie für zukünftige Ergebnisse. Es erfolgt keine Empfehlung oder Beratung dazu, ob eine Anlage für einen bestimmten Anleger geeignet ist. Die oben geäußerten Ansichten oder Meinungen spiegeln möglicherweise nicht die von Seeking Alpha als Ganzes wider. Seeking Alpha ist kein lizenzierter Wertpapierhändler, Broker oder US-Anlageberater oder Investmentbank. Unsere Analysten sind Drittautoren, zu denen sowohl professionelle Anleger als auch Einzelanleger gehören, die möglicherweise nicht von einem Institut oder einer Aufsichtsbehörde lizenziert oder zertifiziert sind.