Healthcare Realty: Rezession

Cecilie_Arcurs/E+ über Getty Images

Koproduziert mit „Hidden Opportunities“.

Kürzlich haben wir über das Risiko einer Rezession im nächsten Jahr und die Positionierung für ein defensiveres Portfolio gesprochen. Wir sind optimistisch in Bezug auf Equity Real Estate Investment Trusts („REITs“), da physische Immobilien von steigenden Mieten profitieren und auch für Stabilität sorgen.

Der Gesundheitssektor war im Jahr 2022 im Umgang mit der Inflation mit Gegenwind konfrontiert. Das Gesundheitswesen ist ein Sektor, in dem es tendenziell schnell zu einer Inflation kommt, insbesondere aufgrund höherer Arbeitskosten, aber es braucht Zeit, bis die Preise steigen. Diese Probleme bessern sich im zweiten Halbjahr und werden sich auch im Jahr 2023 weiter verbessern.

In der Vergangenheit war das Gesundheitswesen rezessionsresistent, da die Nachfrage auch in schwierigen Zeiten stabil blieb. Als Vermieter von Gesundheitsbetreibern ist man sogar noch rezessionsresistenter, denn selbst wenn ein bestimmter Mieter Schwierigkeiten hat, bleibt die Nachfrage nach Service- und medizinischen Flächen bestehen und der Mieter kann ersetzt werden.

Personalwesen

Aus diesen Gründen werfen wir heute einen Blick auf Healthcare Realty Trust Incorporated (NYSE:HR). Einige Leser erinnern sich vielleicht an den Healthcare Trust of America (HTA), einen REIT, der medizinische Bürogebäude oder MOBs besitzt. HR führte eine umgekehrte Fusion mit HTA durch, und ein Preisrückgang bescherte dem neuen Unternehmen eine Rendite von 6,6 %. Dies macht es zu einem idealen Zeitpunkt, in diesen Sektor einzusteigen, eine schöne Rendite zu erzielen, das Potenzial für zukünftiges Dividendenwachstum zu haben und Ihr Portfolio defensiver zu gestalten.

HR betreibt in erster Linie MOBs und ambulante Pflegeeinrichtungen, eine wichtige treibende Kraft hinter bequemen und erschwinglichen Behandlungen und Operationen. Nach der Fusion mit HTA hat HR die Belegungskennzahlen verbessert, die Realisierung von Synergien beschleunigt und seinen inkrementellen Cashflow erhöht.

Der Ausverkauf von HR nach der Fusion hat zu einem deutlich unterbewerteten REIT mit einem 11,8-fachen Forward-P/FFO und einer über 10-jährigen Höchstrendite geführt. Die Dividende ist mit einer respektablen Ausschüttungsquote von 77 % gut gedeckt und HR finanziert seine Entwicklungspipeline selbst. Es ist an der Zeit, sich eine respektable Rendite von 6,6 % aus diesem unterbewerteten Investment-Grade-REIT in einem rezessionsresistenten Sektor zu sichern.

Personalwesen besitzt und verwaltet medizinische Bürogebäude mit einem Portfolio von 728 Immobilien in 35 Bundesstaaten. Quelle.

HR – Investorenpräsentation im November 2022

Das Bild oben zeigt eine Sammlung führender Logos von Gesundheitsdienstleistern in den USA. Insbesondere unterhält HR Beziehungen zu 57 der 100 größten Gesundheitssysteme in den USA, was sie zu einem bedeutenden Akteur in der Branche macht. 92 % der HR-Immobilien sind Medical Office Buildings („MOB“) und ambulante Einrichtungen.

Ich möchte etwas über MOBs erklären, da sie die Grundlage dieses Berichts bilden. MOBs gehören zu den hochwertigsten Immobilientypen im Gesundheitsbereich. Diese wurden speziell für Gesundheitsdienstleister wie Ärzte, Zahnärzte und andere Kliniker entwickelt und sind häufig mit Wartebereichen für Patienten, Untersuchungsräumen sowie speziellen Gebäudesystemen und Materialien ausgestattet. Im Vergleich zu arbeitsintensiven Seniorenunterkünften, qualifizierten Pflegeeinrichtungen und Krankenhäusern waren MOBs in den letzten Jahren besser vor Überbauung und Lohninflation geschützt. HR bietet attraktive Aussichten, da es der größte reine MOB-REIT ist.

HR – Investorenpräsentation im November 2022

Über 70 % der HR-Immobilien befinden sich auf oder neben dem Campusgelände von Krankenhäusern. Warum ist das wichtig? Typischerweise sind auf dem Campus und an Krankenhäuser angeschlossene Immobilien mit einem erheblichen Mietaufschlag verbunden. Dadurch steigen die durchschnittlichen Mieten von MOBs in der Nähe von Krankenhäusern. Quelle.

Med-Magazin

Es ist bekannt, dass der Cashflow aus medizinischen Bürogebäuden in Zeiten des Konjunkturrückgangs sicher bleibt, vor allem dann, wenn die Einrichtungen an erstklassige Gesundheitssysteme und Ärzte vermietet werden, die stark nachgefragte ambulante Dienstleistungen erbringen. Die hohe Auslastung schützt vor einer hohen Inflation, während die Nähe zum Krankenhausgelände dazu beiträgt, die hohen Baukosten auszugleichen.

Im Juli gab HR den Abschluss seiner umgekehrten Fusion mit Healthcare Trust of America bekannt, bei der zwei der größten MOB-Betreiber in den USA zusammengeführt wurden. Die Fusion führte auch dazu, dass das verbleibende Unternehmen HR in den S&P MidCap 400 Index aufgenommen wurde.

Seit Abschluss der Fusion hat HR 29 Immobilien für 922 Millionen US-Dollar bei einer beeindruckenden Kapitalisierungsrate von 4,6 % verkauft. Darüber hinaus meldete das kombinierte Unternehmen eine höhere Auslastung als die einzelnen Einheiten vor der Fusion, was den zusätzlichen Cashflow um 57 Millionen US-Dollar pro Jahr (0,15 US-Dollar pro Aktie) erhöht.

HR – Investorenpräsentation im November 2022

Angesichts steigender Zinsen kam es bei der HR-Aktie nach der Fusion weiterhin zu einem Ausverkauf und sie ist seit Jahresbeginn um 40 % gefallen. Ein großer Teil davon ist auf die pessimistische Stimmung gegenüber dem Gesundheitswesen und REITs im Allgemeinen zurückzuführen. Darüber hinaus üben große Fusionen tendenziell einen Abwärtsdruck auf die Preise aus, da die Aktionäre des übernommenen Unternehmens beschließen, weiterzumachen. Außerdem fallen zusätzliche Kosten an, während das Unternehmen seine Geschäftstätigkeit konsolidiert und feststellt, welche Mitarbeiter entlassen werden.

Während die Leistung der Vergangenheit einen guten Eindruck davon vermittelt, wie das Unternehmen herausfordernde Situationen gemeistert hat, ist es wichtig, einen Blick auf die aktuellen Fundamentaldaten und die Zukunftsaussichten zu werfen. HR zahlt vierteljährlich 0,31 US-Dollar pro Aktie, was einer jährlichen Rendite von 6,6 % zu aktuellen Preisen entspricht. Damit liegt der Ertrag im Bereich des höchsten seit 10+ Jahren. Der REIT wird mit dem 11,8-fachen Forward-P/FFO gehandelt, was auf dem aktuellen Niveau ein Schnäppchen darstellt.

Für das dritte Quartal wurden normalisierte Mittel aus dem operativen Geschäft mit 0,4 US-Dollar pro Aktie angegeben, und die zur Ausschüttung verfügbaren Mittel („FAD“) des REIT beliefen sich auf 0,33 US-Dollar. Damit beträgt die vierteljährliche Dividende eine FFO-Ausschüttungsquote von ca. 77 % und eine FAD-Ausschüttungsquote von ca. 94 %. Diese Abdeckung ist knapp, aber der FAD dürfte in den kommenden Quartalen steigen.

Ein großer Teil des kurzfristigen Wachstums wird von der Inflation herrühren. Der NOI im selben Geschäft, der die Auswirkungen der Inflation auf Einnahmen und Ausgaben berücksichtigt, zeigt, dass das Umsatzwachstum die Ausgaben übersteigt, für die die Personalabteilung verantwortlich ist. Dies ist ein Vorteil von Mietverträgen, bei denen der Mieter für die Kosten verantwortlich ist.

HR – Investorenpräsentation im November 2022

Der Cash-NOI steigt mit 2,8 % im dritten Quartal schneller, verglichen mit 2 % im vierten Quartal 2021. Dies dürfte sich weiter beschleunigen, da im Jahr 2023 Rolltreppen bei den Mieten angewendet werden. Darüber hinaus berichtet das Unternehmen, dass seine Synergien schneller sind als geplant. Die Auslastung verbessert sich und die Entwicklungspipeline bleibt stark. Dies zeigt, dass die Personalabteilung gut aufgestellt ist, um die schwierigen wirtschaftlichen Bedingungen zu überstehen und weiterhin Dividenden an die Aktionäre auszuschütten.

Die Nettoverschuldung von HR wird mit einem gewichteten Durchschnittszinssatz von 4 % verzinst. Der REIT verfügt über eine Bilanz mit Investment-Grade-Rating und einem Pro-forma-Verhältnis von Schulden zu EBITDA von 6,3x. 81 % der Gesamtverschuldung sind fest verzinst (+85 %, einschließlich Kreditswap-Vereinbarungen). Darüber hinaus verfügt das Unternehmen kurzfristig über begrenzte Schuldenlaufzeiten, was eine ausreichende Flexibilität in der Entwicklungspipeline bietet und sicherstellt, dass das Unternehmen im Jahr 2023 nicht zu ungünstigen Konditionen refinanzieren muss.

HR – Investorenpräsentation im November 2022

Obwohl dies nicht in Stein gemeißelt ist, ergab die Telefonkonferenz im dritten Quartal, dass das Management offen dafür ist, Aktienrückkäufe mit überschüssigen Erlösen aus der Veräußerung von Vermögenswerten in Betracht zu ziehen. Sie erwähnten jedoch, dass dies neben den Aussichten auf Investitionen in neue Entwicklungen eine Überlegung wäre.

Die Entwicklungspipeline von HR ist recht robust. Durch die Fusion mit HTA entstanden zwei aktive Projektentwicklungen in Orlando und Raleigh mit einem Gesamtbudget von 114 Millionen US-Dollar. Einschließlich der ursprünglichen Entwicklungspipeline von HR verfügt das Unternehmen über aktive Entwicklungs- und Sanierungsprojekte im Wert von 210 Millionen US-Dollar.

HR – Investorenpräsentation im November 2022

Die Entwicklungspipeline wird durch ein robustes Geschäftsmodell unterstützt, dessen Patiententrends und -präferenzen auf die MOBs und die ambulante Versorgung abgestimmt sind.

Es ist bemerkenswert, dass COVID-19 die MOB-Auslastung in den Top-Metropolen der USA kaum verändert hat. Das Gesundheitswesen ist im Allgemeinen besser vor Rezessionen und schwachen Wirtschaftsbedingungen geschützt als andere Branchen. Darüber hinaus schließt der Sektor langfristige Verträge ab, die die unmittelbaren Auswirkungen von Preiserhöhungen verzögern. Quelle.

Med-Magazin

Laut Marktforschung wird die Zahl der ambulanten Eingriffe bis 2028 um schätzungsweise 15 % steigen. In den nächsten zehn Jahren wird die Zahl der Operationen in ambulanten Operationszentren voraussichtlich um 25 % und in den Ambulanzen von Krankenhäusern und Arztpraxen um 18 % zunehmen. Der Hauptgrund dafür sind die Kosten.

Eine durchschnittliche Gallenblasenoperation kostet in einem Krankenhaus 12.000 US-Dollar, während der gleiche Eingriff im Operationszentrum 2.200 US-Dollar kostet – Kemal Erkan, Vorstandsvorsitzender des American Surgery Center und CEO von United Medical

Im letzten Jahrzehnt wurden minimalinvasive chirurgische Eingriffe zunehmend ambulant durchgeführt. Die Nachfrage nach Diagnose- und Ultraschalldiensten, Herzkatheteruntersuchungen sowie Wirbelsäulen-, Adipositas- und Kataraktoperationen in ambulanten Einrichtungen ist sprunghaft angestiegen. Krankenhäuser bauen ihren Marktanteil durch die Übernahme ambulanter Einrichtungen und Arztpraxen aus und richten auf ihren Campusflächen auch ambulante Arztpraxen ein, um von diesem Wandel zu profitieren.

Die Patienten sind aufgrund der geringeren Kosten und der kürzeren durchschnittlichen Besuchsdauer zufrieden. Die Leistungserbringer freuen sich über die geringeren Komplikationsraten bei ambulanten Pflegediensten (z. B. 1,2 % bei einer totalen Hüftendoprothetik gegenüber 5,2 % im Krankenhausumfeld). Die Versicherungen freuen sich aus allen oben genannten Gründen. Dies ist eine Win-Win-Situation für alle Parteien, daher ist es an der Zeit, dass wir uns über diesen Paradigmenwechsel freuen.

Traumzeit

HR ist ein Gesundheits-REIT mit der größten Portfoliokonzentration in MOBs und ambulanten Pflegeeinrichtungen. Die Fusion mit HTA hat dazu geführt, dass die HR-Stammaktien zusammen mit dem allgemeinen Marktrückgang stark gelitten haben. Heute weist HR eine solide, gut abgesicherte Rendite von 6,6 % auf, die im Bereich der höchsten Werte seit einem Jahrzehnt liegt.

Ambulante Pflege ist ein wachsender Trend, der von Patienten, Leistungserbringern und Versicherungsunternehmen stark bevorzugt wird. HR verfügt über eine solide Entwicklungspipeline und die Cashflows des REITs können diese Projekte finanzieren. Ambulante Einrichtungen bieten eine einfache, bequeme und preisgünstigere Pflege und machen Patienten, Versicherungsgesellschaften und Pflegedienstleister mit dem System zufrieden.

Bärenmärkte und Sondersituationen bieten bedeutsame langfristige Chancen für geduldige Anleger, und wir sehen einen solchen Fall bei HR. Schützen Sie Ihr Portfolio noch heute mit dieser Rendite von 6,6 % aus einem unterbewerteten Gesundheits-REIT mit einem rezessionsresistenten Geschäftsmodell.

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Offenlegung des Analysten: Ich/wir haben eine vorteilhafte Long-Position in den Aktien von HR, entweder durch Aktienbesitz, Optionen oder andere Derivate. Ich habe diesen Artikel selbst geschrieben und er drückt meine eigene Meinung aus. Ich erhalte dafür keine Vergütung (außer von Seeking Alpha). Ich stehe in keiner Geschäftsbeziehung zu einem Unternehmen, dessen Aktien in diesem Artikel erwähnt werden. Treading Softly, Beyond Saving, PendragonY, Philip Mause und Hidden Opportunities sind alle unterstützende Mitwirkende für High Dividend Opportunities. Die in diesem Artikel veröffentlichten Empfehlungen sind nicht unbegrenzt. Wir überwachen alle unsere Positionen genau. Wir geben Kauf- und Verkaufsbenachrichtigungen zu unseren Empfehlungen aus, die ausschließlich unseren Mitgliedern vorbehalten sind.

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